O que observar antes de adquirir um imóvel

A compra de um imóvel costuma ser a operação patrimonial mais relevante na vida de uma família ou de uma empresa. Antes de assinar qualquer documento — inclusive o recibo de sinal — vale verificar a situação do bem e a de quem vende.

A matrícula do imóvel

O ponto de partida é a certidão atualizada da matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Ela informa quem é o proprietário, descreve o bem e revela ônus como hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou indisponibilidade. A Lei nº 13.097/2015 reforçou a concentração dos atos na matrícula: em regra, situações não registradas ou averbadas nela não podem ser opostas a quem adquire de boa-fé, ressalvadas as exceções legais.

As certidões do vendedor

Mesmo com a concentração na matrícula, a pesquisa de ações cíveis, fiscais e trabalhistas e de protestos em nome do vendedor continua prudente. Uma venda feita quando já existe demanda capaz de levar o vendedor à insolvência pode ser considerada fraude à execução (art. 792 do Código de Processo Civil), com risco de perda do bem.

Débitos que acompanham o imóvel

• Condomínio: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil).
• IPTU: os créditos tributários relativos ao imóvel sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação (art. 130 do Código Tributário Nacional).

Escritura e registro

Para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo, a escritura pública é essencial à validade do negócio (art. 108 do Código Civil). E a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245): enquanto não houver registro, o comprador ainda não é proprietário. Na compra de imóvel na planta, verifique também se a incorporação está registrada (art. 32 da Lei nº 4.591/1964).

Por que revisar antes de assinar

Cláusulas de sinal e arras, condições de pagamento, prazos de entrega e hipóteses de desistência definem quem arca com cada risco. A análise prévia do contrato e da documentação custa pouco diante do valor envolvido — e evita disputas que podem durar anos.